주택담보대출을 받아 집을 구매한 근로자라면 연말정산에서 이자상환액에 대한 소득공제를 받을 수 있습니다. 정식 명칭은 ‘장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제’로, 일정 조건을 충족하면 연간 최대 2,000만원까지 공제가 가능합니다. 2024년부터 대상 주택 가격 기준이 5억원에서 6억원으로 상향되면서 혜택을 받을 수 있는 대상자가 확대되었습니다.
이번 글에서는 주택담보대출 이자 소득공제의 구체적인 조건과 한도, 신청 방법을 상세히 안내합니다. 대환대출을 받은 경우에도 공제를 받을 수 있는지, 2주택자도 혜택을 받을 수 있는지 등 실무에서 자주 묻는 질문들도 함께 다룹니다.
소득공제 대상자 조건
주택담보대출 이자 소득공제를 받으려면 먼저 대상자 조건을 충족해야 합니다. 근로소득이 있는 거주자로서 과세기간 종료일인 12월 31일 현재 무주택자이거나 1주택을 보유한 세대의 세대주가 기본 대상입니다. 세대주 요건이 중요한데, 세대주가 다른 주택자금 공제를 받지 않는다면 세대원도 공제를 신청할 수 있습니다.
외국인 근로자의 경우에도 국내에서 주택을 취득하고 담보대출을 받았다면 공제 대상이 될 수 있습니다. 다만 거주자 요건을 충족해야 하므로 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 경우에 해당합니다.
과세기간 종료일 현재 주택 보유 상태가 결정적입니다. 연도 중간에 일시적으로 2주택이 되더라도 12월 31일 기준으로 1주택을 보유하고 있다면 공제를 받을 수 있습니다. 반대로 연말에 2주택 이상을 보유하게 되면 그 해의 공제는 받을 수 없게 됩니다.
주택가격 및 대출 조건
소득공제를 받을 수 있는 주택의 기준은 취득 당시 기준시가가 6억원 이하여야 합니다. 이는 2024년 1월 1일 이후 취득하는 주택부터 적용되는 기준으로, 이전에는 5억원이었습니다. 기준시가는 국세청이 고시하는 가액으로, 일반적으로 공시가격을 기준으로 합니다.
대출 조건도 까다롭게 확인됩니다. 소유권이전등기일 또는 보존등기일부터 3개월 이내에 차입한 대출이어야 하며, 해당 주택에 저당권이 설정되어 있어야 합니다. 채무자가 저당권이 설정된 주택의 소유자와 동일인이어야 한다는 점도 중요합니다.
상환기간은 최소 10년 이상이어야 소득공제 대상이 됩니다. 15년 이상 장기 대출의 경우 더 높은 공제 한도를 적용받을 수 있어 대출 기간 선택 시 이를 고려할 필요가 있습니다. 대출을 조기상환하여 실제 상환기간이 10년 미만이 되더라도, 최초 약정 상환기간이 10년 이상이었다면 공제는 유지됩니다.
소득공제 한도 및 금액
주택담보대출 이자 소득공제 한도는 대출의 상환기간과 상환 방식에 따라 차등 적용됩니다. 가장 기본적인 10년 이상 15년 미만 상환 대출의 경우 연간 300만원까지 공제받을 수 있습니다. 15년 이상 장기 대출의 경우 기본 한도는 500만원입니다.
고정금리와 비거치식 분할상환 방식을 선택하면 공제 한도가 대폭 증가합니다. 15년 이상 고정금리 대출이거나 비거치식 분할상환 대출의 경우 1,500만원까지 공제가 가능합니다. 두 조건을 모두 충족하는 15년 이상 고정금리·비거치식 분할상환 대출은 최대 1,800만원의 공제 한도를 적용받습니다.
2024년 세법 개정으로 최고 한도가 추가로 신설되었습니다. 15년 이상 고정금리이면서 비거치식 분할상환이고, 주택 취득가액이 4억원 이하이면서 대출 실행일 현재 무주택 또는 1주택자인 경우 최대 2,000만원까지 공제받을 수 있습니다. 이는 주택 구매 초기 이자 부담이 큰 실수요자를 지원하기 위한 조치입니다.
| 대출 조건 | 공제 한도 |
|---|---|
| 10년 이상~15년 미만 | 300만원 |
| 15년 이상 | 500만원 |
| 15년 이상 + 고정금리 또는 비거치식 | 1,500만원 |
| 15년 이상 + 고정금리 + 비거치식 | 1,800만원 |
| 15년 이상 + 고정금리 + 비거치식 + 4억원 이하 주택 | 2,000만원 |
대환대출과 소득공제
주택담보대출을 다른 은행으로 갈아타는 대환대출을 받은 경우에도 소득공제를 계속 받을 수 있습니다. 다만 일정한 요건을 충족해야 합니다. 기존 차입금의 상환을 위해 새로운 차입금을 차입하는 경우로서, 신규 차입금으로 기존 차입금을 직접 상환해야 합니다.
2026년 정부는 대환대출 관련 요건을 완화했습니다. 기존에는 금융기관이 신규 대출금으로 기존 차입금 전액을 직접 상환하는 경우에만 인정했으나, 이제는 차입자가 신규 대출을 받아 직접 기존 차입금을 상환하는 경우에도 소득공제를 받을 수 있게 되었습니다. 이는 2월 말 공포 예정이며, 주택담보대출 갈아타기 시 가계의 세 부담을 줄이려는 정책입니다.
대환대출 시 상환기간 계산은 최초 대출 실행일을 기준으로 합니다. 예를 들어 2020년에 20년 만기로 대출을 받았다가 2026년에 대환대출을 받는다면, 대환 시점에서는 잔여 만기가 14년이지만 최초 대출이 20년이므로 15년 이상 장기대출 공제 한도를 적용받을 수 있습니다. 단, 대환 시 상환기간을 단축하는 경우에는 단축된 기간을 기준으로 판단합니다.
연말정산 신청 방법
주택담보대출 이자 소득공제를 받으려면 연말정산 시 필요한 서류를 회사에 제출해야 합니다. 가장 중요한 서류는 금융기관에서 발급하는 ‘장기주택저당차입금 이자상환증명서’입니다. 이 증명서에는 해당 과세연도에 납부한 이자금액이 기재되어 있습니다.
국세청 연말정산 간소화 서비스에서 대부분의 이자상환증명서를 조회할 수 있습니다. 매년 1월 중순부터 서비스가 개시되며, 본인 인증 후 로그인하면 금융기관별 납부 내역을 확인할 수 있습니다. 간소화 서비스에서 조회되지 않는 경우에는 대출을 받은 금융기관 영업점이나 인터넷뱅킹을 통해 직접 발급받아야 합니다.
주택 관련 서류도 함께 제출해야 합니다. 주민등록표등본으로 세대주 여부와 주택 소유 상태를 확인하고, 등기부등본으로 주택 취득일과 저당권 설정 내역을 증빙합니다. 주택 취득 당시 기준시가를 확인할 수 있는 서류도 필요한데, 아파트의 경우 국세청 홈택스에서 기준시가를 조회할 수 있고, 단독주택이나 다세대주택은 개별주택가격 확인서를 제출합니다.
서류를 모두 준비했다면 회사의 연말정산 담당자에게 제출하면 됩니다. 대부분의 회사는 1월 중순부터 2월 초까지 연말정산 서류를 받으므로 기한 내에 제출해야 공제를 받을 수 있습니다. 서류 미비로 공제를 받지 못한 경우에는 5월 종합소득세 신고 기간에 경정청구를 통해 환급받을 수 있습니다.
연말정산에 대해 더 자세히 알고 싶다면 전체 과정을 정리한 종합 가이드를 참고하시기 바랍니다.
주의사항 및 실무 팁
주택담보대출 이자 소득공제를 신청할 때 몇 가지 주의사항이 있습니다. 먼저 다른 주택자금 공제와 중복하여 한도를 적용받는다는 점입니다. 주택임차차입금 원리금 상환액 공제나 주택청약종합저축 납입액 공제를 함께 받는 경우, 세 가지 공제 금액의 합계가 연간 한도를 초과할 수 없습니다.
부부가 공동명의로 주택을 소유하고 각자 대출을 받은 경우에는 각자의 이자상환액에 대해 별도로 공제를 받을 수 있습니다. 다만 이 경우에도 각자 1주택 보유 요건과 기타 조건을 모두 충족해야 합니다. 부부 중 한 명만 세대주라면 세대주만 공제를 받거나, 세대주가 다른 주택자금 공제를 받지 않는다면 세대원인 배우자가 받을 수 있습니다.
중도상환수수료를 납부한 경우 이는 이자가 아닌 수수료이므로 소득공제 대상에 포함되지 않습니다. 오직 대출이자만 공제 대상이며, 연체이자도 정상적인 약정이자가 아니므로 공제받을 수 없습니다. 이자상환증명서에 기재된 금액이 실제 공제 가능한 금액입니다.
전세자금대출 이자 공제와는 별개입니다. 주택담보대출은 주택 소유자가 받는 공제이고, 전세자금대출은 임차인이 받는 공제로 요건과 한도가 다릅니다. 전세자금대출 이자 공제에 대해서는 별도 가이드를 참고하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 주택담보대출 이자 소득공제를 받을 수 있는 주택 가격 기준은 얼마인가요?
2024년 1월 1일 이후 취득한 주택부터는 취득 당시 기준시가가 6억원 이하여야 소득공제를 받을 수 있습니다. 이전에는 5억원 기준이었으나 세법 개정으로 1억원 상향되었습니다. 기준시가는 국세청이 고시하는 가액으로, 일반적으로 공시가격을 기준으로 합니다.
❓ 대출 상환기간이 얼마나 되어야 공제를 받을 수 있나요?
최소 10년 이상의 상환기간이 필요합니다. 10년 이상 15년 미만은 연 300만원, 15년 이상은 연 500만원까지 기본 공제가 가능합니다. 15년 이상 고정금리·비거치식 분할상환 대출은 최대 1,800만원에서 2,000만원까지 공제받을 수 있어 장기 대출이 유리합니다. 조기상환으로 실제 상환기간이 짧아지더라도 최초 약정 기간이 10년 이상이면 공제는 유지됩니다.
❓ 대환대출을 받으면 소득공제를 계속 받을 수 있나요?
예, 가능합니다. 기존 주택담보대출을 상환하기 위해 새로운 대출을 받는 대환대출의 경우에도 소득공제가 계속 적용됩니다. 2026년부터는 요건이 완화되어 차입자가 신규 대출을 받아 직접 기존 차입금을 상환하는 경우도 인정됩니다. 상환기간 계산은 최초 대출 실행일을 기준으로 하므로, 대환 후에도 15년 이상 장기대출 공제 한도를 유지할 수 있습니다.
❓ 부부 공동명의 주택인 경우 누가 소득공제를 받을 수 있나요?
부부가 각자 대출을 받았다면 각자의 이자상환액에 대해 별도로 공제를 받을 수 있습니다. 다만 각자 1주택 보유 요건을 충족해야 합니다. 한 명만 대출을 받은 경우, 세대주가 우선 공제 대상이며, 세대주가 다른 주택자금 공제를 받지 않는다면 세대원도 신청할 수 있습니다. 부부 모두 근로소득이 있다면 실제 이자를 납부한 사람이 공제를 받는 것이 원칙입니다.
❓ 연말정산에서 공제를 놓친 경우 나중에 받을 수 있나요?
예, 가능합니다. 연말정산 기간에 서류를 제출하지 못했거나 누락된 경우, 5월 종합소득세 신고 기간에 경정청구를 통해 환급받을 수 있습니다. 경정청구는 과세표준 신고서가 제출된 날부터 5년 이내에 가능하므로, 과거 누락된 공제도 소급하여 신청할 수 있습니다. 국세청 홈택스에서 온라인으로 신청하거나 세무서에 직접 방문하여 처리할 수 있습니다.