전세로 거주하면서 대출을 받아 이자를 내고 계신가요? 연말정산에서 전세대출 원리금 상환액에 대한 소득공제를 받을 수 있습니다. 무주택 세대주라면 연간 최대 400만원까지 공제가 가능하며, 원리금의 40%를 소득에서 공제받아 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 이번 글에서는 전세대출 이자 소득공제의 조건과 신청방법을 자세히 알아보겠습니다.
전세대출 소득공제란
전세대출 소득공제는 정식 명칭으로 ‘주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제’라고 합니다. 무주택 근로자가 전세보증금이나 월세보증금을 마련하기 위해 금융기관 등으로부터 차입한 대출의 원리금을 상환할 때, 그 금액의 일부를 연말정산에서 소득공제로 인정받는 제도입니다. 주택 마련이 어려운 무주택 서민의 주거비 부담을 덜어주기 위해 마련된 정책입니다.
전세대출 소득공제는 원금과 이자를 합한 금액의 40%를 소득에서 공제해줍니다. 예를 들어 1년간 원리금을 500만원 상환했다면, 200만원을 소득에서 차감하여 과세표준을 낮출 수 있습니다. 과세표준이 낮아지면 적용되는 세율도 낮아지거나 공제 금액이 커져 결과적으로 환급액이 증가합니다.
주택담보대출 이자 소득공제와 달리, 전세대출은 원금 상환액도 공제 대상에 포함된다는 점이 특징입니다. 주택을 구입하지 않고 전세로 거주하는 무주택자를 위한 혜택이므로, 대출금 전체를 활용할 수 있어 공제 효과가 큽니다.
소득공제 조건
전세대출 소득공제를 받기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 가장 기본이 되는 것은 무주택 세대주 요건입니다. 본인과 배우자를 포함한 세대 구성원 전체가 주택을 소유하지 않은 상태여야 하며, 주민등록상 세대주로 등재되어 있어야 합니다. 세대주가 공제를 받지 않은 경우에는 세대원도 신청할 수 있습니다.
주택 규모도 중요한 조건입니다. 임차한 주택이 국민주택규모 이하여야 하는데, 이는 주거전용면적 85㎡ 이하를 말합니다. 아파트뿐만 아니라 오피스텔도 국민주택규모 이하라면 공제 대상에 포함됩니다. 주택 면적은 임대차계약서에 기재된 전용면적을 기준으로 판단합니다.
대출 차입 시기도 중요합니다. 임대차계약서상 입주일 또는 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날로부터 전후 3개월 이내에 대출을 받아야 합니다. 이미 전입한 지 오래된 상태에서 대출을 받으면 공제 대상에서 제외될 수 있으니 주의해야 합니다. 전입 시점과 대출 시점이 가까울수록 실제 전세금 마련을 위한 대출임을 입증하기 쉽습니다.
대출 종류에도 제한이 있습니다. 은행, 저축은행, 보험회사 등 금융기관에서 받은 대출이 기본 대상입니다. 주택도시기금이나 국민주택채권 매입 차입금도 포함됩니다. 가족 등 개인에게 차입한 경우는 총급여 5천만원 이하 근로자가 입주일 전후 1개월 이내에 연 3.5% 이상의 이자율로 차입한 경우만 인정됩니다.
공제 한도와 금액
전세대출 소득공제의 연간 한도는 최대 400만원입니다. 이 한도는 주택마련저축 소득공제와 합산하여 적용됩니다. 따라서 청약저축이나 주택청약종합저축에 가입하여 소득공제를 받고 있다면, 전세대출 공제와 합쳐서 400만원을 넘을 수 없습니다. 예를 들어 주택마련저축으로 100만원 공제를 받았다면, 전세대출로는 최대 300만원까지만 공제받을 수 있습니다.
공제율은 상환한 원리금의 40%입니다. 1년간 원금과 이자를 합쳐 1천만원을 상환했다면, 400만원이 소득공제 대상이 됩니다. 만약 상환액이 적어서 40%를 계산한 금액이 400만원에 미치지 못한다면, 실제 상환액의 40%만큼만 공제받게 됩니다. 공제 한도는 상한선일 뿐, 무조건 400만원을 받는 것은 아닙니다.
소득공제는 세액공제와 달리 과세표준을 줄여주는 방식입니다. 400만원 소득공제를 받으면 과세표준이 400만원 줄어들고, 여기에 해당 구간의 세율을 곱한 만큼 세금이 감소합니다. 세율이 15%라면 60만원, 24%라면 96만원의 세금 절감 효과가 있습니다. 따라서 소득이 높을수록 공제 효과도 커집니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 공제 한도 | 연간 최대 400만원 (주택마련저축 합산) |
| 공제율 | 원리금 상환액의 40% |
| 공제 방식 | 소득공제 (과세표준 차감) |
| 대상 금액 | 원금 + 이자 합계 |
신청 방법
전세대출 소득공제는 연말정산 시기에 신청할 수 있습니다. 신청 방법은 크게 두 가지로 나뉩니다. 첫 번째는 국세청 연말정산 간소화 서비스를 이용하는 것입니다. 홈택스에 접속하여 본인 인증을 거친 후, 연말정산 간소화 메뉴에서 주택자금 상환 내역을 조회할 수 있습니다. 금융기관에서 제출한 자료가 자동으로 조회되므로 별도 서류 없이 간편하게 신청할 수 있습니다.
두 번째는 회사에 직접 서류를 제출하는 방법입니다. 연말정산 간소화 서비스에서 자료가 조회되지 않거나, 개인 간 차입의 경우에는 증빙서류를 직접 준비해야 합니다. 필요한 서류는 주택임차차입금 원리금 상환증명서, 주민등록표등본, 임대차계약서 사본입니다. 금융기관에서 대출받은 경우 은행에 요청하면 상환증명서를 발급받을 수 있습니다.
개인 간 차입의 경우 추가 서류가 필요합니다. 차입금 계약서, 이자 지급 영수증, 계좌이체 확인증 등을 준비해야 합니다. 이자율이 3.5% 이상인지, 차입 시기가 입주일 전후 1개월 이내인지도 꼼꼼히 확인해야 합니다. 요건을 충족하지 못하면 공제 대상에서 제외될 수 있습니다.
신청 시기는 매년 1월 중순부터 2월 말까지입니다. 회사에서 정한 기한 내에 서류를 제출해야 하며, 기한을 놓치면 5월 종합소득세 신고 기간에 직접 신고하여 환급받을 수 있습니다. 홈택스에서는 연말정산 기간 동안 신청 가능하며, 모바일 손택스 앱으로도 이용할 수 있습니다.
주의 사항
전세대출 소득공제를 신청할 때 주의해야 할 점이 있습니다. 가장 중요한 것은 대출금 지급 방식입니다. 금융기관에서 임대인(집주인) 계좌로 직접 입금해야 공제 대상으로 인정됩니다. 본인 계좌에 먼저 입금받은 후 임대인에게 이체한 경우에는 공제를 받을 수 없습니다. 대출 실행 시 반드시 임대인 계좌로 직접 송금되도록 요청해야 합니다.
회사에서 지원받은 전세대출은 공제 대상이 아닙니다. 재직 중인 회사가 복지 차원에서 무이자 또는 저금리로 전세자금을 지원하는 경우, 원리금 상환액은 소득공제에서 제외됩니다. 회사 지원금은 이미 급여 외 복지 혜택으로 보기 때문입니다. 일반 금융기관 대출만 공제 대상에 해당합니다.
전세대출 소득공제와 월세 세액공제는 중복 적용할 수 없습니다. 반전세로 거주하며 전세대출 이자와 월세를 동시에 내더라도, 둘 중 하나만 선택하여 공제받아야 합니다. 일반적으로 월세 세액공제가 환급액이 더 크므로, 두 가지를 비교하여 유리한 쪽을 선택하는 것이 좋습니다. 월세 세액공제는 총급여에 따라 12%~15%의 세액공제율이 적용되며, 연간 한도는 750만원입니다.
2026년부터는 전세대출을 갈아탄 경우, 즉 대환대출도 소득공제 대상에 포함됩니다. 기존에는 대환대출은 공제가 불가능했지만, 세법 개정으로 인해 이제는 대환대출 원리금 상환액도 공제받을 수 있습니다. 다만 대환 전 기존 대출이 공제 요건을 충족했어야 하며, 대환 후에도 같은 주택에 거주해야 한다는 조건이 있습니다.
다른 주택 공제와 비교
전세대출 소득공제 외에도 주택 관련 세제 혜택은 다양합니다. 주택담보대출 이자 소득공제는 주택을 구입하기 위해 대출받은 경우 적용되며, 이자 상환액에 대해 공제를 받을 수 있습니다. 전세대출과 달리 원금은 제외되고 이자만 공제 대상이지만, 공제 한도는 최대 2천만원으로 훨씬 높습니다. 주택 소유 여부에 따라 적용되는 공제가 다르므로 본인 상황에 맞는 제도를 활용해야 합니다.
월세 세액공제는 전세가 아닌 월세로 거주하는 무주택 세대주에게 적용됩니다. 연간 월세 지출액의 12%~15%를 세금에서 직접 차감해주는 방식으로, 소득공제보다 환급 효과가 큽니다. 총급여 7천만원 이하 근로자가 대상이며, 공제 한도는 월세액 기준 750만원입니다. 반전세처럼 전세대출과 월세를 동시에 내는 경우, 둘 중 유리한 공제를 선택할 수 있습니다.
주택마련저축 소득공제는 청약저축이나 주택청약종합저축에 납입한 금액에 대한 공제입니다. 무주택 세대주이며 총급여 7천만원 이하인 경우 연간 납입액의 40%를 공제받을 수 있으며, 전세대출 소득공제와 합산하여 최대 400만원까지 인정됩니다. 청약저축에 가입하여 주택 마련을 준비하면서 동시에 세제 혜택도 받을 수 있는 장점이 있습니다.
| 공제 종류 | 대상자 | 공제 한도 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 전세대출 소득공제 | 무주택 세대주 | 연 400만원 | 원리금 40% |
| 주택담보대출 이자 공제 | 주택 소유자 | 연 2천만원 | 이자만 공제 |
| 월세 세액공제 | 무주택 세대주 | 연 750만원 | 12~15% 세액공제 |
| 주택마련저축 공제 | 무주택 세대주 | 연 400만원 합산 | 납입액 40% |
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 전세대출 소득공제를 받으려면 반드시 세대주여야 하나요?
원칙적으로 무주택 세대주만 공제 대상입니다. 다만 세대주가 소득공제를 받지 않은 경우, 세대원도 공제를 신청할 수 있습니다. 세대주가 공제를 포기하거나 소득이 없어 공제 혜택을 받을 수 없는 경우 세대원이 대신 공제받을 수 있습니다.
❓ 대출을 부부 공동명의로 받았는데 누가 공제를 받나요?
부부가 공동으로 대출을 받은 경우, 실제 원리금을 상환한 사람이 공제를 받습니다. 부부 중 한 명만 공제받을 수 있으며, 중복 공제는 불가능합니다. 일반적으로 소득이 높은 쪽이 공제를 받는 것이 유리하므로, 부부간 협의하여 결정하면 됩니다.
❓ 전세대출 소득공제와 월세 세액공제 중 어느 것이 더 유리한가요?
일반적으로 월세 세액공제가 환급액이 더 큰 경우가 많습니다. 월세 세액공제는 지출액의 12~15%를 세금에서 직접 차감하는 방식이고, 전세대출 소득공제는 원리금의 40%만큼 과세표준을 낮추는 방식입니다. 본인의 소득 수준과 상환액, 월세액을 비교하여 계산해보고 유리한 쪽을 선택하는 것이 좋습니다.
❓ 전세대출을 중도상환하면 공제는 어떻게 되나요?
전세대출을 중도상환한 경우에도 실제 상환한 원리금에 대해서는 공제를 받을 수 있습니다. 해당 연도에 상환한 금액의 40%가 공제 대상이 되므로, 중도상환으로 많은 금액을 갚았다면 공제 혜택도 커집니다. 다만 공제 한도인 400만원은 넘을 수 없습니다.
❓ 작년에 전세대출 소득공제를 신청하지 못했는데 소급 적용할 수 있나요?
연말정산 기간에 공제를 신청하지 못했다면, 5년 이내에 경정청구를 통해 소급 적용할 수 있습니다. 홈택스에서 종합소득세 경정청구 메뉴를 이용하거나, 세무서에 직접 방문하여 신청하면 됩니다. 필요한 증빙서류를 준비하여 제출하면 심사 후 환급받을 수 있습니다.
Sources:
- 연말정산 전세대출 소득공제 VS 월세 세액공제 뭐가 유리할까?
- 국세청이 알려주는 연말정산 주택자금공제 7가지 체크포인트
- 국세청 연말정산 안내
-
[토스뱅크 월세, 전세대출, 주택담보대출 중 하나라도 해당되면 연말정산 공제 받아요](https://www.tossbank.com/articles/year-end-tax-adjustment-house)